Земля как объект социально-экономических связей

1. Как возникает и что даёт право собственности на землю (зем. участок)?

2. Из чего складывается стоимость земли?

3. Что такое землепользование?

Оговорки от Степановой:

1. «Зем. участок» и «земля» в приведённых выше вопросах являются синонимами, т.к. присвоить, оценить, использовать можно не всю землю, а конкретную её часть.

2. Землеустроители знают и помнят, что земля – это часть природы, не созданная трудом человека, это его среда обитания человека как вида, следовательно, она не может быть оценена человеком, т.е. бесценна.

Земля – особая часть природы, которая богатство своё отдаёт только в процессе её использования, причём, влияя и определяя эффективность производства.

Люди для того, чтобы использовать землю вступают в определённые социально-экономические отношения (земельные) по поводу присвоения определённой части поверхности с присущими им свойствами.

Интерес, которая вызывает земля в процессе производства двоякий:

1. С одной стороны – земля – вещь, которой владеет человек. В этом случае земля выступает объектом присвоения (собственности), т.е. недвижимостью.

2. В качестве извлечения из неё полезных свойств (продукции). В этом случае зем. участок выступает как объект хозяйствования.

Земля как недвижимость

В качестве объекта собственности земля выступает только тогда, когда её можно присвоить.

Три основных правомочия, которые дают право собственности:

1. Владеть

2. Пользоваться

3. Распоряжаться

Распоряжаться зем. участками можно следующим образом:

1. Продать

2. Подарить

3. Заложить

4. Сдать в аренду

5. Передать по наследству

6. Обменять

7. Внести в установленный капитал предприятий и банков

Гражданский кодекс РФ признаёт недвижимые участки, но и

1. Участки недр

2. Обособленные водные объекты

3. Участки леса

4. Участки многолетних насаждений (садов)

5. Здания и сооружения и т.д.

Т.е. всё, что прочно связанно землёй.

Земельный кодекс РФ уточняет возможность использования права собственности на конкретные земельные участки. Зем. участки, которые признаются объектами собственности, должны иметь:

1. Собственника – владельца или пользователя

2. Чётко определённые границы поля и площадь

3. Зарегистрированные и оговоренные законом условия использования (назначения в использовании, режимы использования и охраны, сервитуты и ограничения)

Право собственности на недвижимость помимо привлекательности и возможности распоряжения налагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, риск случайной его гибели или повреждения, а так же различные ограничения и обременении со стороны государства.

Присвоение зем. участков процесс сложный и противоречивый, что определяется особыми характеристиками земли:

1. Земля – чрезвычайно ограниченный ресурс

2. Она не перемещаема

3. Многопланово востребована и т. д.

В случае, если объектом недвижимости выступает земельный участок, то существуют установленный законом порядок (изменения прав) – передача, которая называется земельным оборотом.

Развитый земельный оборот предполагает наличие земельного рынка – это сфера специфического товарного обращения, в которых формируется спрос и предложения на земельные участки как на собственности недвижимости.

Вступление зем. участков в товарный оборот делает их специфическим товаром, который имеет стоимость и цену, диктуемую рынком, а так же регулируемый государством порядок установления цен. Определить стоимость земельных участковкак товара можно 3 способами:

1. Затратный (т.е. оценка прошлого овеществлённого труда)

2. Доходный (оценка стоимости возможных будущих доходов)

3. Сравнительный (оценивается ликвидность прав на зем. участок)

Товарооборот осуществляется с помощью специальных земельных банков, которые предоставляют кредит под залог зем. участков – Ипотеку.

В качестве объекта использования (хозяйствования) земля более доступна и привлекательна. Привлекательность использования зем. участков в качестве объектов хозяйствования используется как рента:

Рента – устойчивый доход прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Сама земля никакой ренты не создаёт, хотя указывает влияние на её формирование. Рента не зависит от формы собственности и вида прав на землю.

Выводы:

Земля очень привлекательна сточки зрения зем. участка.

Государство всячески ограничивает и обременяет правомочие собственников недвижимости (нельзя сменить налоги и д.р. ограничения)

При переходе прав на недвижимость в ходе земельного оборота зем. участки становятся специфическим товаром на рынке недвижимости.

Любые природные ресурсы не дают никакой выгоды даже, если они присвоены, если не участвуют в процессе производства (если не используются).

Разница между «собственность» и «права собственности»

В социально-экономическом плане земля в виде земельного участка может выступать как объект собственности и объект хозяйства.

Использование земли в производстве обычно не ограничивается зем. участком. Обычно в производстве участвует целый земельный массив, состоящий из различных угодий и нескольких (до тысячи) зем. участков. Такой массив, имеющий фиксированные границы определяющий его как объект хозяйствования и закреплённым за конкретным предпринимателем для конкретных хозяйственных целей – называется землепользованием.

Формы собственности на землю – понятие экономическое. Форма собственности присваивает рентный доход. В РФ 3 формы собственности: Частная, публичная, иная.

Виды прав на землю определяются предоставляемых лицу правомочий (6 видов):

1. Право собственности

2. Постоянное бессрочное пользование

3. Пожизненное наследуемое владение (физ. лица.) (с 2009 не предоставляется)

4. Аренда

5. Сервитут (право ограниченного пользования чужим участком: право прохода, право проезда):

· Частные

· Публичные

· Платные

· Бесплатные

· Срочные

· Бессрочные

6. Право безвозмездного срочного пользования (не больше года)

Понятие земельной ренты

Привлекательность использования земельных участков в качестве объектов хозяйствования (тот, кто обрабатывает землю, тот и получает ренту), кроется в понятии земельной ренты.

Рента – устойчивый доход прямо не связанный с предпринимательской деятельность (постоянный устойчивый денежный доход)

Земельные ренты бывают:

1. Абсолютная - принадлежит только собственнику ресурсов

2. Монопольная – принадлежит только собственнику и сдаётся по любой цене

3. Дифференциальная – может принадлежать как собственнику так и не собственнику. Определяется в сравнении с другими такими же участками.

a. Дифференциальная-I – образуется из-за разнокачественности ресурсов, а также из-за разной инфраструктурной обустроенности ресурсов (доступности)

b. Дифференциальная-II – образуетсяза счёт разного уровня дополнительных вложения

Государство выполняя свои социально-распределительные функции изымает всю дифференциальную ренту 3а, бывает что и 3б в виде налогов (налогообложений) в козну государства поощряя тем самым к увеличению объёмов производства.

Сама земля никакой ренты не создаёт, хотя оказывает влияние на её формирование и не зависит от формы собственности и вида прав на землю

Ренту дают все ограниченные природные ресурсы, в том числе и земельные:

· Земельная

· Водная

· Лесная

· Биологическая

· Воздушная

· Горная, минеральная

· Финансовая

· Геологическая

· Транспортная и т.д.

Также ренту дают «свободные» деньги.

6. ППЗУ: понятие и содержание

Земля ограничена не только поверхностью суши, но и местом обитания человека, существующие границы государства, ограничивающие их территорию, а главное ограничены пригодные для конкретного производства земли. Помимо этого человек сам ограничивает востребованную территорию. В связи с этим перед государством стоит непростая задача: так организовать использование своей территории (распределение между производственной сферой, отраслями, гражданами) чтобы найти наиболее эффективные варианты не отдельного вида, а всего комплекса природных ресурсов.

Для решения такого рода задач необходима комплексная оценка производительных свойств земли, а конкретнее комплексная оценка свойств каждого ЗУ.

Любому ЗУ присущи свойства: пространственные, почвенные, геологические, гидрографические, гидрогеологические, геоботанические.

Все перечисленные свойства конкретного ЗУ эксплуатируется человеком для конкретного производства. При этом использовании свойства ЗУ изменяются (простое естественное плодородие становится экономическим). Таким образом, для целей комплексной оценки должны быть оценены не только свойства ЗУ, но и условия, созданные на нем человеком.

В процессе общественного развития значения свойств ЗУ и их сочетания изменяются. Свойства земли по-разному влияют на различные производственные сферы (богатство лесной растительности – серьезная помеха для использования участка под с/х культуры)

ППЗУ – это совокупность свойств земли и природных условий, формирующиеся под воздействием человеческой деятельности и определяющая характеристики рационального использования ЗУ.

Для оценки ПП необходимо придерживаться нескольких принципиальных положений:

1)Оценку ППЗУ необходимо проводить на основе выделения доминирующих свойств и сопоставления эффективности их функционирования

2)Значение оценки ППЗУ должно отражать комплексное, количественно-качественную характеристику свойств земли и стимулировать ее дальнейшие рациональное использование в производственных сферах.

3)Значение оценки ПП не может быть определено один раз, так как значение свойств ЗУ для общества изменяется с развитием производственных сил.

4)Для сопоставления результатов оценки ПП, она осуществляется только в денежной форме.

Оценка ППЗУ в отличие от рентной оценки дает возможность не просто определить ценность ресурса, а дает возможность обосновать рациональное распределение земель между отраслями и сферами хозяйства.

В связи с оценкой ППЗУ возникает необходимое использовать термина «территория».

Территория – это ограниченная часть земной поверхности с присущими ей природными и антропогенными свойствами и ресурсами, для которой могут быть однозначно определена площадь, протяженность, местоположение.

Необходимо различать термины «земля» и «территория». Их отличие сводится к следующему:

1) «территория» – более определенное понятие

2) в понятие «территории» включена не только земля, но и др. свойства производства, неразрывно связанные с землей.

3) «территория» включает в себя не только поверхность земли, но и внутренние воды, воздушное пространство и др. природные ресурсы.

Именно территориальные объекты востребованы на рынке недвижимости в качестве объекта товарно-денежных отношений.

Потенциал – сила, мощь(лат.) – совокупность редких присущих объекту свойств.

Потенциал ЗУ – совокупность свойств уже измененных в результате человеческой деятельности.

Почему сложно оценить ППЗУ?

1) Вся земля уже занята в каком-то производстве

2) ЗУ уже кому-то принадлежит

3) Общественные интересы, интересы предприятий и интересы частного лица очень сильно различаются.

Оценка ППЗУ.

Земля – природный ресурс, функционирующий в производстве и является объектом товарно-денежных отношений и во всех этих ролях может быть оценена:

1) Как часть природы земли уникальна и бесценна; любые попытки оценить ее сводятся к нулю, поэтому как часть природного ресурса земли требует бережного сохранения и использования

2) Как средство производства земля может быть оценена как предмет труда, участвующий в конкретном производстве и применительно к нему; к таким целям служит бонитировка земель (почв) и экономическая оценка земель, широко используется в различных отраслях народного хозяйства.

3) Как объект присвоения ЗУ часто выступает специфичным товаром, то есть их стоимость будет отражать не столько количественную их характеристик, сколько рентный доход и востребованность (ликвидность прав); к такой оценке ЗУ относятся и государственные виды оценки- такие как кадастровая оценка земель, то есть оценка, проводимая государством с целью налогообложения.

Существуют и не государственные методы оценки земель как товаро-рыночные, в основе которых лежит рентная стоимость участка.

Оценка ППЗУ позволяет государству решить 3 важных вопроса:

1) Где, для чего, в какой производственной сфере наиболее рационально использовать данный участок

2) Как, насколько интенсивно, с каким количеством потерь народного хозяйства можно продолжать использовать этот ЗУ для конкретных целей

3) Кем ЗУ будет использоваться, то есть кто будет получать рентный доход (вопрос государственной или частной собственности на ЗУ)

Оценка ППЗУ производиться до определения возможного использования на основе определения суммарного народно-хозяйственного эффекта, который может быть получен при полном и рациональном использование всех присущих ЗУ свойств в соответствие с достигнутым уровнем развития производственных сил.

Сведения о ЗУ для оценки ПП собирают разнообразие кадастры, а отслеживают их изменения мониторинг земель. Оценка ППЗУ определяет доминирующий фактор, выраженность того или иного свойства ЗУ, но есть несколько очень важных положения которые нельзя нарушать при оценке ППЗУ.

1) Соблюдение экологических требований при использование ЗУ

2) Преимущественное право с/х использование ЗУ

3) Учитывать региональные социально-экономические условия

Оценка ППЗУ складывается из:

1) Базовая оценка ППЗУ

2) Оценка реального эффекта от функционирования ЗУ в конкретном производстве

3) Оценки потерь народного хозяйства (отрасли, предприятия) в связи с утратой определенных свойств земли при изменении в назначении использования участка или нерационального использования.

Обычно пункты 2 и 3 оцениваются при перераспределение земель, связанном с изменением целевого назначения

Базовая оценка ПП отражается на ценообразующей ЗУ, определяя:

-кадастровую стоимость ЗУ

-компенсационные платежи

-земельный налог (налог на недвижимость)

-арендную плату

Базовая оценка ППЗУ дает государству возможность для поощрения добросовестности пользователей (льготные налоги, льготные кредиты, инвестиции и т.д.) и экономические санкции для недопущения нерационального использования ЗУ.

СОСТАВ БАЗОВОЙ ОЦЕНКИ ППЗУ.

Главной характеристикой ПП должна служить оценка, устанавливаемая государством на основе определения суммарного народно-хозяйственного эффекта, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих земле свойств в соответствии с достигнутым уровнем развития производственных сил. Исходными данными для базовой оценки послужат сведения различных кадастров. Итоговые показатели базовой оценки наряду с природными факторами, должны учитывать условия. Базовая оценка принимает форму относительно стабильного дифференцированного стоимостного показателя, учитывающего условия как формирования ППЗУ, так и ее использования в процессе расширенного воспроизводства.

Базовая оценка может быть представлена следующим выражением:

С(сх)-общая оценка с/х потенциала

С(лх)-общая оценка лесохозяйственного потенциала

С(г)-оценка геологического потенциала

С(в)-оценка водохозяйственного потенциала

А(ф)-стоимость основных производительных фондов и средств производства, непосредственно связанных с землей

Итоговые показатели базовой оценки наряду с природными факторами, должны учитывать реальные социально-экономические, а также территориальные условия землепользования. Базовая оценка ЗУ основана на реальном народнохозяйственные значении факторов ПП земельных территорий. Ее практическим отражением является законодательные утвержденные формы(кадастровая и рыночная оценка ЗУ).