Тема 17. Инвестиционное обеспечение развития системы ипотечного кредитования в РФ

1. Сущность ипотечного кредитования

2. Вторичный рынок ипотечных кредитов

3. Проблемы развития ипотеки в России

1. Сущность ипотечного кредитования

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

Основными субъектами - участниками ипотечного кредита — являются:

заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

страховые компании — компании, имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско - правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

риэлтерские фирмы — юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

достижение прибыльности и возвратности средств;

сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

защита от рисков;

доступность условий предоставления кредита заемщику.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Рассмотрим основные из них.

Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

Кредит с переменными выплатами.

Постоянный ипотечный кредит — наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

Ипотечный кредит связан с залогом. Залог — один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности. Кредитор, предоставивший долг, имеет право в случае невозврата долга получить удовлетворение, компенсацию за счет заложенного имущества. Предметом залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства.

Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. Основное назначение ипотечного рынка состоит в том, что он позволяет на практике реализовать огромные потенциальные возможности, заложенные в механизме ипотеки, — залоге недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения весьма широкого спектра обязательств. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

2. Вторичный рынок ипотечных кредитов

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала — коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т.д.

Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Главная задача вторичного рынка ипотечных кредитов - обеспечить первичный рынок кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке:

Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

Банк не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога.

Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов предполагает такие операции банков, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам. В настоящее время эти операции не включены в круг банковских операций, что служит серьезным ограничением для их применения на практике. В этой связи заслуживает внимания проблема снижения стоимости кредита для заемщиков.

3. Проблемы развития ипотеки в России

В связи с финансовым кризисом многие заемщики столкнулись с проблемами при погашении текущих платежей по ипотечным кредитам. Единственным выходом в этой непростой ситуации, чтобы не потерять жилье, является реструктуризация ипотечного кредита, когда заемщику предоставляется льготный период оплаты.

Последствия финансового кризиса, выразившиеся и в удорожании ипотечных кредитов, и в росте безработицы в стране, весьма больно ударили по ипотечным заемщикам, в первую очередь по тем, кто остался без работы. Однако государство обещало поддержать данную категорию граждан, предоставив возможность отсрочки ипотечных платежей на год.

С 2009 года государством запущена программа рефинансирования и реструктуризации ипотечных кредитов в интересах граждан, испытывающих временные финансовые трудности, которые не позволяют совершать платежи по ипотечному кредиту в полном объеме.

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в соответствии с одобренными 18 декабря 2008 года наблюдательным советом Агентства "Правилами реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков", разработало "Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан".

Стандартом установлено, что реструктуризации подлежат жилищные ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года для приобретения или строительства объектов недвижимости, являющихся для заемщиков единственным жильем. В рамках данного стандарта не подлежат реструктуризации кредиты, полученные на цели строительства жилья, которое еще не завершено, а также кредиты, полученные на приобретение жилья без залога приобретаемого объекта недвижимости.

Реструктуризация осуществляется на условиях платности, срочности и возвратности предоставляемых средств государственной поддержки. Реструктуризация предполагает совместное предоставление денежных средств агентством и кредитором заемщику на погашение платежей по имеющемуся у него ипотечному кредиту в рамках льготного периода в 1 год на основании договора о совместном предоставлении заемных средств, согласно которому агентство и кредитор выступают в роли сокредиторов.

По вопросам реструктуризации заемщику необходимо обращаться в организацию, являющуюся кредитором заемщика.

При обращении к кредитору заемщики, оказавшиеся временно не в состоянии поддерживать платежи по ипотечному кредиту вследствие потери работы или части доходов, должны предоставить следующие документы:

* копии документов, удостоверяющих личности заемщиков и членов семьи заемщиков, зарегистрированных по месту жительства в предмете ипотеки (паспорт гражданина РФ либо документ, заменяющий его согласно действующему законодательству РФ);

* при существенном снижении оплаты труда заемщиков:

- справку по форме 2-НДФЛ за 2008 год, а также за все прошедшие полные календарные месяцы 2009 года, предшествующие дате подачи заявления;

- заверенная работодателем копия приказа работодателя об изменении условий труда и размера оплаты труда (при наличии);

* при потере места работы:

- документ, подтверждающий постановку на учет в органе службы занятости населения с указанием размера выплаты пособия по безработице;

- копию трудовой книжки;

* справка из территориального отделения Пенсионного Фонда Российской Федерации о размере пенсионных выплат (при наличии);

* при наличии источников дохода члены семьи заемщика предоставляют:

- справку по форме 2-НДФЛ за 2008 год, а также за все прошедшие полные календарные месяцы 2009 года, предшествующие дате подачи заявления;

- копию трудовой книжки;

* копия свидетельства о браке (разводе) и брачного договора (при наличии);

* копия платежного графика по кредиту, подлежащего реструктуризации;

* оригинал или нотариальная копия доверенности, если заявление подписано уполномоченным лицом;

Пакет документов направляется кредитору. Рассмотрение документов и вынесение решения по предоставлению или не предоставлению права на реструктуризацию ипотечного кредита проводится в срок до 30 дней с даты поступления пакета документов к кредитору.

В случае принятия положительного решения заемщику будет предоставлен на подпись соответствующий комплект документов.

Основаниями для отказа может стать необоснованность необходимости получения такого права, несоответствие жилого помещения или кредита критериям, изложенным в правилах и стандарте, а также в случае выявления подлога или несоответствия предоставляемых документов действительному положению дел у данного заемщика. В случае, если заемщику будет обоснованно отказано в проведении реструктуризации кредита, он будет обязан самостоятельно изыскивать средства на погашения платежей по ипотечному жилищному кредиту.

В случае, если кредитор (банк или иная организация) отказывается принять к рассмотрению или не производит рассмотрение предоставленного пакета документов, заемщик может обратиться с соответствующим запросом в АИЖК и предоставить доказательства бездействия кредитора. Взаимодействие с агентством осуществляется через сеть региональных партнеров агентства, чьи адреса и телефоны находятся на сайте агентства www.ahml.ru в разделе "Заемщикам".

В этом случае агентство окажет помощь заемщику (при соблюдении критериев стандарта) путем предоставления стабилизационного займа в размере не более 12 ежемесячных платежей в объеме, определяемом при подписании графика реструктуризации

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

ПРАКТИКУМ

Тема Простые проценты

1. S = 170000 рб, d = 5%, период - два месяца. Найти D и P.

2. S = 250000 рб, d = 7%, период от 15 мая до 26 июля. Найти D и P.

3. P = 250000 рб, d = 7%, период от 15 мая до 26 июля. Найти D и S.

4. Вексель с суммой погашения 100000 рб продан при норме дисконта 3,5% за 75 дней до даты погашения. Найти дисконт и выручку.

5. Найти выручку в условиях предыдущей задачи, если вместо нормы дисконта дана норма процента 3,5%.

6. Вексель с суммой погашения 60000 рб 15 августа продан за 590000 рб 16 июня. Какая норма дисконта была использована ? Какую норму процента реализовал покупатель в результате сделки ?

7. При получении товара торговец подписал вексель, обязуясь заплатить 240 млн рб через 60 дней. Найти выручку, если поставщик

продает вексель банку, который использует 6,5%-ную норму дисконта. Какую прибыль получит поставщик, если товар стоит 190 млн рб ?

8. Инвестор ссудил 34 млн рб и получил вексель с обязательством заплатить эту сумму плюс 7% простых процентов через 90 дней. Вексель был немедленно продан банку, который начисляет 6% банковского дисконта. Сколько заплатил банк за вексель ? Какова прибыль инвестора ? Какую норму процента реализует банк при погашении векселя?

9. Банк заплатил 44000 рб за вексель с суммой погашения 45000 рб через 4 месяца. Какова норма дисконта ? Какова норма процента ?

10.В векселе содержится обязательство выплатить 600000 рб и обыкновенный простой процент при норме 5,5% через 60 дней. Он был дисконтирован при 6% банковского дисконта за 20 дней до погашения. Найти сумму погашения векселя и выручку от продажи.

11. « 1 апреля 2010 г.

Через 150 дней после указанной даты я обязуюсь заплатить Иванову 275000 рб и обыкновенный простой процент при 6% годовых. Подпись Петров»

Найти сумму погашения и дату погашения. Если расписка продана 31 мая 2010 г. при 5% банковского дисконта, найти выручку.

12. «1 июня 2010 г.

Я Иванов обязуюсь выплатить Петрову ровно 10000 рб через 60 дней после указанной выше даты. Иванов»

1 июня, когда Иванов подписал вексель, он получил 9500 рб. Какую процентную ставку обыкновенного простого процента установил Петров? Какая норма банковского u1076 дисконта дала бы такой же результат?

13.Просьба ссудить 50000 рб на 4 месяца поступила в банк, который начисляет 8% процента авансом. Определить дисконт. Чему равна выручка ссуды ?

14.Для того чтобы получить выручку 80000 рб, сколько нужно попросить в банке для 8-месячной ссуды, если банк начисляет 7% - ный банковский дисконт ?

Тема Сложные проценты

1. При какой номинальной ставке j4 деньги удваиваются через 12 лет?

2. При какой номинальной ставке j2 деньги удваиваются через 15 лет?

3. При данной процентной ставке j2 10 млн рб прирастают до 25 млн рб через 20 лет. Какой является сумма в конце 10 лет?

4. При данной процентной ставке j4 10 млн рб прирастают до 15 млн рб в конце 10 лет. Какой будет сумма в конце 6 лет?

5. Облигация стоит 18,75 млн рб и по ней выплачивается 25 млн рб через 10 лет. Какая процентная ставка j2 обеспечит этот рост?

6. Найти годовую эффективную норму, соответствующую 1,5% , конвертируемым ежемесячно.

7. Сумма денег инвестируется при j4 на один год. Какая ставка j12 накопила бы такую же сумму в конце года?

8. 10 млн рб инвестируются на 5 лет при j12 = 5% . Какая ставка j4 накопит равную сумму через то же самое время?

9. Деньги стоят j4 = 3% . Найти датированную сумму в конце 5 лет для серии платежей: 10 млн рб через 6 лет и 20 млн рб через 10 лет.

10. Деньги стоят j2 = 5% . Найти датированную сумму в конце 3 лет для серии платежей: 5 млн рб через 5 лет и 8 млн рб через 8 лет.

11. Деньги стоят j2 = 4% . Найти датированную сумму в конце 6 лет для серии платежей: 10 млн рб через 3 года и 15 млн рб через 8 лет.

12. Деньги стоят j1 = 6% . Найти датированную сумму в конце 7 лет для серии платежей: 6 млн рб через 2 года и 9 млн рб через 10 лет.

13. Найти датированную стоимость на настоящее время для следующего набора активов: 4 облигации по 1 млн рб с датами погашения через 3, 6, 9 и 12 месяцев, если деньги стоят j4 = 4% .

14. Найти датированную стоимость на конец года для набора облигаций предыдущей задачи.

15. Найти эффективную ставку, при которой 10 млн рб теперь эквивалентны 20 млн рб через 14 лет.

16. Какие ежеквартальные взносы должны делаться в сберегательный банк, выплачивающий j4 = 3% , для того, чтобы накопить 50 млн рб за 5 лет?

17. Найти годовые платежи аннуитета, чья итоговая сумма равна 25 млн рб, если срок равен 10 лет и процентная ставка j1 = 5% .

18. Какие одинаковые платежи в конце каждого квартала в течение 20 лет обеспечили бы приобретение дома, который стоит 200 млн рб наличными, если процентная ставка j4 = 5% ?

19. Автомобиль стоит 3,5 млн рб наличными, но может быть куплен за 0,6 млн рб наличными и остаток в виде ежемесячных платежей в течение 3 лет.

20. Найти ежемесячный аннуитет, эквивалентный аннуитету 2 млн рб в квартал. Процентная ставка j12 = 5% .

21. Найти ежемесячный аннуитет, эквивалентный полугодовым выплатам 50 млн рб при процентной ставке j12 = 4% .

22. Аннуитет по 1,5 млн рб в квартал заменяется ежегодными платежами. Насколько большими будут они при процентной ставке 6% за год ?

23. Преобразовать общий аннуитет с полугодовыми платежами по 10 млн рб в простой аннуитет а) если деньги стоят j1 = 6% , б) если деньги стоят j4 = 6% .

24. Преобразовать общий аннуитет с ежеквартальными платежами по 5 млн рб в простой аннуитет а) если деньги стоят j12 = 5% , б) если деньги стоят 5% в год.

25. Найти простой аннуитет при j4 = 4% , эквивалентный платежам 15 млн рб каждые 5 лет.

Найти капитализированную стоимость и полугодовую инвестиционную стоимость машины, которая стоит 100 млн рб первоначально и нуждается в замене через каждые 15 лет по стоимости 80 млн рб , если деньги стоят 4% в год.

26. Сравнить при эффективных 4% капитализированные стоимости следующих двух машин: машина А стоит 50 млн рб и через 20 лет полностью теряет свою стоимость; машина В стоит 75 млн рб и будет стоить 5 млн рб через 25 лет.

27. Некто платит 40 млн рб за новый автомобиль. Если он содержит его в течение 4 лет, его продажная цена становится 10 млн рб. Какой должна быть продажная цена через 3 года, так чтобы продажа в это время была эквивалентна содержанию автомобиля 4 года при j2 = 5% .

28. Иванов желает красить свой дом. Если использовать покраску класса А, она будет стоить 5 млн рб и продержится 4 года. Если использовать покраску класса В, она будет стоить 4 млн рб и продержится 3 года. Какой вариант будет дешевле, если деньги стоят 3% эффективно ?