Эффективность использования и степень освоения городских земель

Под эффективностью использования городских земель понимается степень соответствия использования земель интересам города как сложной социальной системы. Это рациональность, оптимальность (не максимальность!) размещения на городских землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов землепользования.

Оценка эффективности использования городских земель- комплексный показатель оценки использования городских земель и включающий в себя ряд частных оценок по отдельным аспектам функционирования земель.

Выделяют 3 частных подхода эффективного использования городских земель:

-земельный (выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей)

-градостроительный(выражается созданием пространственных условий для максимального развития городской застройки)

-природоохранный(выражается максимальное сохранение ценных природных ландшафтов и экологическое равновесие, которое обеспечивает здоровье населения)

При оценке эффективности использования городских земель переходят к количественным критериям, которые максимально учитывают все многообразие интересов участников процесса развития территории.

Участников подразделяют на 2 вида:

1)общесистемные- характеристика соответствующего использования земель интересам города

2)локальные- характеристика степени соответствующего использования конкретного участка его целевому назначению.

Одним из обоснованных вариантов определения эффективности использования является методика НИИ Архитектуры генплана г. Москвы (по ней устанавливают эффективность использования частей городских земель- территории города, района, участка)

Комплексная оценка использования земель в данном случае проводится по уровню диспропорции (расхождения) потребляемых наиболее значимых для города ресурсов при сохранении нормативного качества окружающей среды. За основной документ принимается УТВЕРЖДЕННЫЙ ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ конкретной территории. Этот проект разработан в соответствии с установленными функциями и территориальными зонами.

Поэтапный пример расчета

К^п₁=100%*85000:110000=77.3%.

К^п_{ЗЕМЛЕЕМК.}=110000:85000=1.29 кв. м/кв. м.

К^п₂=170000:(0.0001*110000)=15455 кв. м/га.

К^с₁=100%*90000:110000=81.8%.

К^с_{ЗЕМЛЕЕМК.}=110000:90000=1.22 кв. м/кв. м.

К^с₂=175000:(0.0001*110000)=15909 кв. м/га.

C_ЗАСТ.=90000:85000=1.06 (оптимальная).

D_{ПРОИЗВ.}=|160000-160000|:[0.5(160000+160000)]=0.

D_ЗАСТ.=|85000-90000|:[0.5(85000+90000)]=0.057.

D_КОМПЛ.=1+0.58*0+0.42*0.057=1.024.

E=100%:1.024=98% (наибольшая)_.

Значения показателей с верхним индексом «п» характеризуют ситуацию на проекте детальной планировки, с верхним индексом «с» - существующую на момент проведения обследования.

Путем суммирования вычисляется общая площадь, находящаяся на участке под застройкой S_ЗАСТ..

Развернутая общая площадь помещений на участке S_{РАЗВ.ОБЩ.} и развернутая площадь производственных помещений на участке S_{РАЗВ.ПРОИЗВ.} могут быть точно определены лишь в результате натурных обмеров. Приближенные значения развернутых площадей вычисляются путем умножения соответствующих площадей под застройкой отдельными зданиями и сооружениями на этажность этих зданий и сооружений с последующим суммированием.

Коэффициент плотности застройки характеризуется отношением застроенной площади участка к его общей площади и выражается в процентах: К₁=100%*S_ЗАСТ. /S_ОБЩ..

Коэффициент землеемкости строительства на участке - это величина, обратная коэффициенту плотности застройки и выражаемая в кв. м площади участка, необходимой для строительства 1 кв. м зданий и сооружений: К_{ЗЕМЛЕЕМК.}=S_ОБЩ./S_ЗАСТ..

Коэффициент интенсивности (развернутой плотности) застройки характеризуется отношением развернутой общей площади помещений на участке к его общей площади и выражается в кв. м на га: К₂=S_{РАЗВ.ОБЩ.}/0.0001S_ОБЩ..

Степень существующей застроенности участка относительно планируемой по проекту вычисляется по величине отношения: C_ЗАСТ.= S^с_ЗАСТ./S^п_ЗАСТ..

Безразмерный комплексный показатель диспропорций между существующим и проектируемым использованием участка вычисляется по формуле: D_КОМПЛ.=1+0.58D_{ПРОИЗВ.}+0.42D_ЗАСТ.. Этот показатель может применяться как повышающий коэффициент к базовым ставкам при расчете арендной платы за пользование участком. Весовые коэффициенты при D_{ПРОИЗВ.} и D_ЗАСТ., принятые в предлагаемом задании, характеризуют условия Москвы; для ситуации в других городах их величины, как и сам набор частных показателей диспропорций, могут быть иными.

Величина диспропорции по производственным помещениям рассчитывается по формуле:

D_{ПРОИЗВ.}=|S^п_{РАЗВ.ПРОИЗВ.}-S^c_{РАЗВ.ПРОИЗВ.}|/ [0.5(S^п_{РАЗВ.ПРОИЗВ.}+S^с_{РАЗВ.ПРОИЗВ.})].

Величина диспропорции по застроенной площади на участке рассчитывается по формуле:

D_ЗАСТ.=|S^п_ЗАСТ.-S^с_ЗАСТ.|/[0.5(S^п_ЗАСТ.+ S^с_ЗАСТ.)].

Показатель эффективности использования земельного участка рассчитывается как величина, обратная величине комплексного показателя диспропорций, и выражается в процентах:

E=100%/D_КОМПЛ..