Глава III. Собственность на землю 7 часть

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В частности, такое изменение может быть вызвано природными причинами (например, естественной эрозией) или быть результатом антропогенного воздействия (аварии, катастрофы и прочие обстоятельства, наступившие не по вине арендатора).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с целевым назначением имущества. В частности, при аренде земельных участков необходимо соблюдать целевое назначение земли в соответствии с ее категорией и видом разрешенного использования.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В соответствии с частью третьей ГК РФ, вступившей в законную силу 1 марта 2002 г., особых правил для наследования прав и обязанностей по договору аренды земельных участков не предусмотрено.

Принципиальные изменения внесены ГК РФ в регулирование срока договора аренды (ст. 610). Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного.

Основания предоставления земельных участков на праве аренды не раз становились предметами судебных разбирательств. Так, Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа (постановление от 29 сентября 1999 г. N А43-1264/99-21-47) была рассмотрена кассационная жалоба на постановление суда первой инстанции.

Организация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка, как нарушающего бессрочное право пользования истца на этот участок.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано на основании ст. 11 ГК РФ*(76). Суд не усмотрел нарушений прав истца, поскольку акт на бессрочное пользование земельным участком (площадью), выданный истцу, был признан недействительным.

Постановлением апелляционной инстанции в решение суда было внесено изменение: оспариваемый договор аренды был признан недействительным в части передачи в аренду участка (площади), находящегося в пользовании истца. В остальной части иска отказано.

Суд руководствовался ст. 168 ГК РФ*(77) и ст. 209 ГК РФ*(78) и указал, что Комитет по землеустройству и земельным ресурсам области не имел права распоряжаться земельным участком, уже предоставленным в пользование истцу. Исследуя документы, суд установил, что до 1993 г. спорный участок не входил в черту города, а потому превышение полномочий районной администрацией при выдаче акта на право пользования землей допущено не было.

Организация, которой земельный участок был предоставлен в аренду, не согласилась с указанным постановлением и обратилась с кассационной жалобой, в которой обращает внимание на отсутствие оценки судом распоряжения администрации района о признании недействительным государственного акта на бессрочное пользование спорными земельными участками.

По мнению заявителя, при заключении договора аренды закон нарушен не был, а потому применение ст. 168 ГК РФ неправомерно.

Правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом первой инстанции была проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд отменил постановление апелляционной инстанции.

Договор аренды земельного участка был заключен на основании решения органа местного самоуправления. В границы предоставленного участка вошла та его часть, права на которую были обусловлены ранее выданным актом на право бессрочного пользования согласно распоряжению того же органа местного самоуправления.

В дальнейшем распоряжением администрации района указанный акт был признан недействительным как выданный с нарушением ст. 71 Закона РСФСР "О местном самоуправлении в РСФСР", предусматривающей полномочия администрации в области использования земли и других природных ресурсов, охраны природы.

Однако по заключению Комитета по земельным ресурсам и землеустройству области, администрация района превысила свои полномочия в этой части области и распорядилась землей, которая находилась в границах не района, а городской черты.

В то же время данное распоряжение никем оспорено не было.

Согласно ст. 53 АПК РФ лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь с иском, истец основывал свое право на действительности акта о бессрочном пользовании землей.

Учитывая, что данный акт был отменен и истец не представил иных документов, обосновывающих его право на пользование спорной землей, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Вопрос о принадлежности спорной земли к ведению города или района относится к оценке правомерности распоряжения местной администрации, что не являлось предметом данного спора и потому при указанных обстоятельствах значения не имеет. В связи с этим рассмотрение данного вопроса апелляционной инстанцией и применение к спорным отношениям ст. 168 ГК РФ было ошибочным.

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, а также по иным основаниям, перечисленным в комментируемой статье.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав*(79).

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

Порядок установления и снятия сервитута регулируется ст. 131, 216, 274-277, 340, 553, 613, 694 ГК РФ, ВК РФ, ЛК РФ.

Сервитут является правом ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутами могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо независимо от использования земельного участка.

Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публичным.

Сервитут устанавливается на основании соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (пользователем) соседнего участка, договора об установлении сервитута, надлежащим образом заверенной копии решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок (например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (см. ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего его установления. На условиях и в порядке, предусмотренных пп. 1 и 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В документах об установлении сервитута должны быть указаны его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут (в случае отсутствия кадастрового номера ставится условный номер), дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом (если она установлена).

Документы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены владельцами земельных участков. При регистрации сервитута представляется план земельного участка с нанесением сервитутов, выданный органом кадастрового учета, либо технический паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости, выданный органом технического учета.

На основании ст. 613, 694 ГК РФ в случае перехода любого вещного права на земельный участок по сделкам к другому лицу сервитут, обременяющий данный участок, сохраняется.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может быть использован в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Государственная регистрация является необходимым элементом установления сервитута, а также единственным доказательством существования сервитута. Государственная регистрация земельных, водных и лесных сервитутов осуществляется учреждениями юстиции на основе системы записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о регистрации сервитута может быть произведена на основании:

заявления правообладателя во всех случаях установления сервитута;

заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, в случаях если сервитут установлен соглашением сторон или вступившим в законную силу решением суда либо возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления;

заявления органов государственной власти или местного самоуправления, в случае если сервитут установлен этими органами в соответствии с законодательством в публичных интересах.

Обладатель права на земельный участок, на который установлен сервитут, должен быть в течение одного месяца с момента проведения регистрации уведомлен о проведенной регистрации. Копия уведомления помещается в дело.

Если установлено несколько сервитутов в отношении одного и того же объекта, каждый сервитут подлежит отдельной государственной регистрации с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Запись о прекращении сервитута вносится в таком же порядке, как и запись о его установлении, в случаях:

прекращения срока действия сервитута, определенного соглашением сторон об установлении сервитута или актом органа государственной власти, местного самоуправления, которыми установлен сервитут;

вступления в законную силу решения суда о признании недействительным соглашения об установлении сервитута или акта органа государственной власти, местного самоуправления, которыми он установлен;

вступления в законную силу решения суда о прекращении установленного сервитута.

Cервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Сервитутом также могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Комментируемый Кодекс устанавливает три основания предоставления земельных участков на этом праве:

на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления;

на основании договора;

на основании акта органов управления организации.

ЗК РСФСР в ст. 14 (была признана недействующей Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287*(80)) установил, что земельные участки передавались во временное пользование гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям землевладельцами, землепользователями и арендаторами из их земель по договору на право временного пользования земельным участком. Такой договор регистрировался в соответствующем Совете народных депутатов.

Предельный срок временного пользования землей устанавливался не более трех лет, за исключением случаев предоставления земельных участков для северного оленеводства и отгонного животноводства, а также предоставления служебных земельных наделов.

Для ведения северного оленеводства и отгонного животноводства земельные участки предоставлялись во временное пользование на срок до двадцати пяти лет.

В отличие от комментируемой статьи ЗК РСФСР устанавливал плату за временное пользование земельным участком. Такая плата поступала землевладельцу, землепользователю или арендатору, заключившим договор о временном пользовании земельным участком.

По решению местного Совета народных депутатов земельные участки собственников земли, землевладельцев и землепользователей по согласованию с ними могли предоставляться во временное пользование для государственных и общественных нужд в порядке, установленном для предоставления и изъятия земельного участка. На основании указанного решения заключался договор между заинтересованными сторонами, который регистрировался в соответствующем Совете народных депутатов.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование в соответствии с административным актом только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В соответствии с ФЗ от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ добавлено новое основание для предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование. Они предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ или местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с ФЗ о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

В настоящее время в данной сфере действует ФЗ от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд"*(81).

В соответствии с договором земельные участки могут быть предоставлены из земель, находящихся в частной собственности, любым лицам на любой срок. Правила о договоре безвозмездного пользования имуществом установлены гл. 36 ГК РФ.

По договору безвозмездного пользования (такой договор также называется ссудой) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ограничений по видам и составу имущества, которое может быть предметом договора безвозмездного пользования, гражданским законодательством не установлено.

Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. К числу таких лиц могут, например, относиться лица, обладающие правами постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения с учетом норм ст. 20, 21 комментируемого Кодекса.

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Такое правило распространяется на все случаи, кроме предоставления служебных земельных наделов.

Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению.

Имущество (в том числе земельный участок) должно быть предоставлено в безвозмездное пользование со всеми относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Однако если такие документы переданы не были, а без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Среди недостатков земельного участка может быть, например, наличие оврагов или других неудобств, качество грунта, наличие подземных вод или недостаток воды. Значение наличия того или иного недостатка зависит от конкретного использования земельного участка.

Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи и при заключении договора или при передаче вещи.

Передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц (в том числе сервитутов, залога и права аренды) на эту вещь.

При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором.

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в тех случаях, когда ссудополучатель:

использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

существенно ухудшает состояние вещи;

без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.

В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

Особый режим предоставления устанавливается для служебных земельных наделов.

Земельный кодекс РСФСР (ст. 85, 86) устанавливал, что служебные земельные наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным категориям работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного хозяйства, легкой промышленности, водного, рыбного, охотничьего хозяйства. Такие же категории работников сохранились и в комментируемом Кодексе. Более подробно они устанавливаются законодательством РФ и субъектов РФ.

Служебные наделы предоставляются по заявлению работника. Однако следует отметить, что конкретный порядок предоставления служебных земельных наделов комментируемым Кодексом не устанавливается.

Служебные наделы в соответствии со ст. 85 ЗК РСФСР выделялись в двухнедельный срок из земель, находящихся в пользовании или долгосрочной аренде организаций соответствующих министерств и ведомств, по решению администрации этих организаций. При недостатке земель такие организации имели право ходатайствовать перед местными администрациями о дополнительном предоставлении земельных участков для этих целей.

Служебные земельные наделы предоставляются только на время работы, в связи с которой они выделены. Ранее существовало правило, в соответствии с которым, в случае когда на служебном наделе произведен посев сельскохозяйственных культур, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращалось после снятия урожая.

Остался нерешенным также вопрос о сохранении права на служебный земельный надел за отдельными категориями работников. Право на служебный земельный надел сохранялось (ст. 86 ЗК РСФСР), в частности, за работниками, прекратившими трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, за одним из членов семьи работников, призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил или поступивших на учебу, - на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении, а также за одним из членов семьи работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей - пожизненно, а для детей - до совершеннолетия.

Поскольку комментируемым Кодексом подобный порядок не установлен, вероятно, установление иных, кроме указанных в ст. 24, условий пользования служебными земельными наделами должно находиться в ведении тех организаций, которые предоставляют такие наделы.