Глава X. Плата за землю и оценка земли

Статья 65. Платность использования земли

Платность использования земли - один из основных принципов земельного законодательства, закрепленных в ст. 1 Земельного кодекса, заключающийся в том, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Таким случаем является, например, использование земельного участка на основании договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, предусмотренного Земельным кодексом. Также законодательством установлены случаи, когда не взимается земельный налог.

Так, в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса РФ не признаются объектом налогообложения земельные участки: 1) изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ; 2) ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 3) ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; 4) из состава земель лесного фонда; 5) ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

Целый ряд субъектов освобождается от налогообложения (ст. 395 НК РФ), среди них все организации - в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования; религиозные организации - в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения; общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 процентов, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности; физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, и другие.

Плата за землю в соответствии с действующим законодательством осуществляется в одной из двух форм: налога либо арендной платы.

Налог - это обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежными средствами в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (ст. 8 Налогового кодекса РФ). В настоящее время за использование земельных участков взимается земельный налог; в дальнейшем предполагается введение единого налога на недвижимость вместо существующих земельного налога и налога на имущество.

В соответствии со ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Соответственно, не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, разделение форм платы за землю происходит в соответствии с предусмотренным гражданским законодательством делением прав на землю как недвижимое имущество на вещные и обязательственные права: в первом случае применяется земельный налог, во втором, поскольку возмездный характер из обязательственных прав на землю имеет только аренда, - арендная плата.

Земельный налог согласно Налоговому кодексу РФ относится к местным налогам. Он устанавливается указанным Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов (в Москве и Санкт-Петербурге - законами указанных субъектов РФ) о налогах и обязателен к уплате на их территориях (за исключением предусмотренных Налоговым кодексом случаев).

Земельный налог вводится в действие и прекращает действовать на территориях поселений (межселенных территориях), городских округов в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов; на территориях городов Москвы и Санкт-Петербурга - в соответствии с данным Кодексом и законами указанных субъектов РФ.

При установлении земельного налога представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяются в порядке и пределах, которые предусмотрены НК РФ, налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налогов, а также могут устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения.

Так, НК РФ установлены предельные размеры налоговой ставки по земельному налогу, которые не могут быть превышены указанными выше органами муниципальных образований и органами государственной власти городов федерального значения. Они составляют 0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; - и 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с НК РФ налоговая база, представляющая собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения, устанавливается, как и порядок ее определения, непосредственно НК РФ. В отношении каждого земельного участка, признаваемого объектом налогообложения, налоговая база определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Определяют налоговую базу на основании кадастровых данных: налогоплательщики-организации, как и налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями (в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности), - самостоятельно, для иных налогоплательщиков, являющихся физическими лицами, она определяется налоговыми органами. ст. 391 НК РФ установлен порядок уменьшения налоговой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 рублей для целого ряда категорий налогоплательщиков, таких как Герои Советского Союза и Герои РФ, инвалиды, ветераны Великой Отечественной войны; а ст. 392 НК РФ - особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности.

В целях стимулирования освоения земельных участков, предоставленных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства, НК РФ (п. 15, 16 ст. 396) вводит коэффициенты для исчисления суммы налога. В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Во всех остальных случаях исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки. В случае завершения такого жилищного строительства, и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке. В противном случае в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 4.

Общие нормы о договоре аренды и, соответственно, арендной плате установлены гражданским законодательством. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, и может быть не только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но также в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, комментируемая статья определяет, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения определяют: Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления - по отношению к землям, находящимся соответственно в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации, муниципальной собственности (п. 3 комментируемой статьи), а органы государственной власти субъектов РФ - также по отношению к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ).

Как известно, до 98 процентов площади всех земель, задействованных в обороте, составляют переданные в аренду земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Средства, поступающие в качестве арендной платы, составляют существенную часть бюджетных поступлений, а, с другой стороны, размер арендной платы имеет существенное значение для развития, прежде всего, предпринимательства в нашей стране.

16 июля 2009 г. Правительством РФ принято постановление N 582, которым определены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

В соответствии с ним уполномоченные государственные органы и органы местного самоуправления устанавливают арендную плату исходя из принципов:

- экономической особенности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

- предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Что касается размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ и расположенных на территории РФ, в расчете на год, то он определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.

В большинстве случаев размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков; названным постановлением установлены проценты от кадастровой стоимости по отдельным видам земельных участков, которые и составляют размер арендной платы (например, 0,3% в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством РФ, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития РФ, в отношении земельных участков, не входящих в указанные выше перечни, и которые предоставлены (заняты) для размещения таких объектов, как автомобильные дороги, линии метрополитена, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, электростанции, объекты космической инфраструктуры, объекты, расположенные в пределах территории особой экономической зоны, аэродромы, инфраструктуры морских и речных портов и т.п.

В остальных случаях арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти должны предусматривать в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

На уровне субъектов РФ приняты нормативные правовые акты (в основном, на уровне постановлений высшего органа государственного управления того или иного субъекта Федерации), определяющие порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения, за земельные участки как находящиеся в собственности этих субъектов Федерации, так и находящиеся в неразграниченной государственной собственности. При этом субъекты РФ по-разному подходят к вопросу определения размера арендной платы за указанные земельные участки. В основном при определении арендной платы используется кадастровая цена земельных участков, к которой применяются различные коэффициенты, как правило, учитывающие категории и виды земель, а также статус арендаторов земельных участков. При этом различаются как сами подходы к размеру устанавливаемых коэффициентов, видам и типам земельных участков, целям их использования и другим параметрам, так и к вопросу о том, кем они утверждаются: в ряде случаев это непосредственно субъект Федерации, в других - в нормативном акте субъекта Федерации устанавливаются только предельные величины таких коэффициентов, в третьих случаях установление такого рода коэффициентов полностью передано на усмотрение муниципальных образований.

Земельный кодекс РФ устанавливает случаи, когда порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (независимо от того, кому из публичных собственников они принадлежат), определяется непосредственно Правительством РФ: это, например, предоставляемые пользователю недр земельные участки, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недр (п. 2.2 ст. 30).

В других случаях ЗК РФ непосредственно устанавливает размер арендной платы, как в п. 2.1 ст. 30, установлен размер арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, предоставляемый в аренду для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, определен в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок.

Абзац 4 п. 3 комментируемой статьи предусматривает подобный случай установления размера арендной платы в целях стимулирования осуществления жилищного строительства в установленные сроки - также, как это сделано в отношении земельного налога, о чем говорилось выше.

Закон о введении в действие Земельного кодекса РФ устанавливает предельный размер арендной платы за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования которыми переоформлено на право аренды юридическими лицами, обязанными произвести такое переоформление в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

Как уже отмечалось, земельный налог, а также в большинстве случаев - арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 установлена обязанность территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставлять налогоплательщикам земельного налога сведения о кадастровой стоимости земельных участков по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном ст. 14 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте этого агентства в сети Интернет.

(Подробнее о порядке определения кадастровой стоимости земельных участков см. комментарий к следующей статье.)

Однако учитывая то, что еще не по всем земельным участкам определена их кадастровая стоимость, Закон о введении в действие ЗК РФ (п. 13 ст. 3) допускает применение для целей налогообложения и определения размера арендной платы нормативной цены земли в случае, если ее кадастровая стоимость не определена.

Понятие нормативной цены земли было введено Законом РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (и в настоящее время статья, содержащая это определение, является единственной действующей статьей названного Закона): она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319. В соответствии с ним нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную субъектом РФ нормативную цену земли, но не более чем на 25%. В итоге нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (понятие рыночной цены на земельные участки см. комментарий к следующей статье). Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возложена на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Статья 66. Оценка земли

В соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"*(124) объектами оценки, в частности, являются отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества. Таким образом, объектом оценки может быть как земельный участок, так и вещные права на него (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования).

Под рыночной стоимостью объекта оценки согласно ст. 3 указанного Закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Осуществляют оценочную деятельность оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"; они осуществляют оценочную деятельность либо самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным указанным ФЗ.

Проведение оценки земельных участков, как и других объектов оценки, в соответствии с этим же ФЗ является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям (в частности, при определении стоимости земельных участков, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, при их использовании в качестве предмета залога, продаже или ином отчуждении, при переуступке долговых обязательств, связанных с такими земельными участками, при передаче их в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости земельных участков). Обязательность оценки земельных участков не распространяется на отношения, возникающие в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с ФЗ от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Пункт 7 ст. 38.1 ЗК РФ устанавливает также обязательность проведения оценки земельного участка для установления начальной цены предмета аукциона по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

В соответствии с ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка возмещается собственнику реквизированного земельного участка в случае невозможности его возврата, а также собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд (если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок).

В настоящее время действуют Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р). Они могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.

При определении рыночной стоимости исходят из следующих принципов.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей; она не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Такая стоимость зависит от изменения целевого назначения участка, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок; она зависит также от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы, основанные на информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого, ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, или о ценах предложения (спроса) на них, расчете земельной ренты, создаваемой земельным участком, стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; определении суммы расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования и величины доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке, включающего: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка; фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Государственная кадастровая оценка земель также проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Правила ее проведения утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Действует Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 28 июня 2007 г. N 215.

Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Субъекты РФ своими нормативными актами устанавливают кадастровую стоимость отдельных видов, групп или категорий земель (например, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 31 декабря 2008 г. N 945 кадастровая стоимость земель лесного фонда на территории Республики Татарстан утверждена в размере 8650 рублей за 1 гектар), в других случаях устанавливаются средние значения кадастровой стоимости земельных участков (так, постановлением администрации Алтайского края от 12 января 2007 г. N 14 утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в Алтайском крае: земель садоводческих и огороднических объединений; земель промышленности и иного специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водного фонда).

Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

К настоящему времени разработан целый ряд методик осуществления государственной кадастровой оценки по отдельным категориям и видам земель, которые используются при проведении такой оценки. Это Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утв. приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307), Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда РФ (утв. приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/336), Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (утв. приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49), Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 г. N 222), Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39).

Кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с п. 3 комментируемой статьи не требуется определять, если уже определена рыночная стоимость этого участка.